Column Ewald van Hal: Losgoed en vastgoed

De behoefte aan honderdduizenden nieuwe woningen zet de bouwkolom aan tot versnelling, verslimming en versimpeling. Tegelijk is er onzekerheid over de demografische ontwikkeling: welk type huisvesting is er nodig, waar en voor hoe lang? Tijdelijke huizen zijn een optie, maar hoe goed is ons ‘rechtsgebouw’ toegesneden op losgoed?

Niet zonder reden is vastgoed roerloos en heet daarom onroerend goed. Bij ‘traditioneel’ bouwen verenigt het gebouw zich immers duurzaam met de bouwgrond; het is bestemd om ‘eeuwig’ ter plaatse te blijven. De ondergrond trekt na wat daarboven gebeurt. Opstal, erfpacht maar ook het appartementsrecht zijn rechtsvormen om deze natrekking verticaal te doorbreken. Als zakelijk recht bieden deze rechtsfiguren door wetsduiding voldoende zekerheid voor externe financiering (hypotheek). Kom daar eens om bij een stacaravan, houten chalet of containerwoning! Dat ruimtebeslag is in de kern juist tijdelijk, net als de bestemming en het gebruik (hoewel de woonbehoefte permanent kan zijn!). De objecten zijn juridisch roerend. 

Tijden veranderen en vraag is of ons rechtsgebouw, publiek en privaat, wel voldoende is toegesneden op de noden van deze tijd: tijdelijke huisvesting. Bij vastgoed is het grondgebruik (grondbeslag) in beginsel permanent gegeven. Bij losgoed is dat anders: neerzetten, gebruiken, verplaatsen, elders weer neerzetten. De juridische inbedding (zakelijke rechten, gebruiksrechten, financiering) is uitdagend. Daarbij speelt ook de waarde van de (onder-)grond een rol. De grondeigenaar leidt verlies zodra een gebouw wordt gesloopt (euh…. wordt geoogst). Ook de waarde van het gebouw zelf wordt vernietigd. Losgoed voor huisvesting heeft op die wijze meer het karakter van een consumptieartikel dan van investeringsobject.

Een recente PBL-studie bevestigde dat. Losgoed heeft moeite om investeerders te vinden. Vaak, te vaak is onduidelijk hoelang het losgoed blijft staan, mag blijven staan en staat. En dan zijn er nog praktische zaken als tijdelijke nutsvoorzieningen en adrestoekenning. Nederland mag dan voor huisvesting grote behoefte hebben aan losgoed naast vastgoed, in het recht zijn er nog (te) veel open eindjes.

Mr Ewald L.J. van Hal, Directeur vereniging Koninklijke Nederlandse Bouwkeramiek, namens NVTB